Zástava nemovitosti

Jestliže se rozhodnete financovat koupi nemovitosti formou hypotéky, měli byste se alespoň v obrysech seznámit se základními pojmy zástavního práva, neboť právě jištění úvěru prostřednictvím zástavy nemovitosti představuje specifický rys hypotečních produktů. Co přesně je zástavní právo, jaké povinnosti jsou s ním spojeny a zda se nějak promítne do vlastnických práv zástavce – na tyto a další otázky se pokusí odpovědět můj článek.

Co je to zástavní právo?

Odborně je zástavní právo definováno jako institut, jehož prostřednictvím vzniknou jisté osobě práva vztahující se k věci, kterou tato osoba nevlastní. Účelem a smyslem zástavy je zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku. Vezměme za příklad třeba vztah nějaké bankovní společnosti a jejího klienta. Banka poskytne finanční prostředky, čímž se ovšem vystavuje riziku, že jí dlužná částka nebude vrácena. Aby toto nebezpečí eliminovala, banka u hypotéky požaduje po klientovi, aby se za řádné splacení půjčky zaručil nemovitostí. Zástavní právo pak zajišťuje pohledávku tak, že v případě nesplnění povinností, které dlužníkovi ze smlouvy plynou, je zástavní věřitel (v našem případě banka) oprávněn domáhat se prodeje zastavené věci a uspokojit svoji pohledávku z výtěžku prodeje. Hypoteční banka ovšem dává přednost dohodě s klientem, prodej nemovitosti je až krajním řešením Zbývající část je ovšem věřitel povinen dlužníkovi vrátit.

Co všechno může být zástavou u hypotečního úvěru?

• Kupovaná nemovitost

• Jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka

• Nemovitost ve vlastnictví třetí osoby (např. ve vlastnictví příbuzných či známých)

• Tato nemovitost přitom nemusí jako zástava sloužit po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Jakmile se kupující stane majitelem pořizované nemovitosti nebo poté, co pominou důvody nedostatečné zástavy, může kupující zastavit pořizovanou nemovitost ve prospěch svého hypotečního úvěru a nemovitost dočasně zastavenou následně zbavit zástavního práva, banka však s tím to krokem musí souhlasit.

• Rozestavěná nemovitost

Aby se rozestavěná nemovitost mohla stát zástavou, musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Pro bytové jednotky platí, že rozestavěná nemovitost, ve které se nacházejí, musí být "prohlášením vlastníka" rozdělena na bytové/nebytové jednotky a tyto jednotky musí být zapsány v katastru.

Jaké kroky je třeba udělat?

1. Kupující podepíše smlouvu o úvěru

smlouva může být uzavřena samozřejmě jen tehdy, splňuje-li klient bankou stanovené podmínky
2. Prodávající podepíše zástavní smlouvu

kupující se tak stává majitelem nemovitosti, která je zatížena zástavním právem
3. Smluvní strany podepíší návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí

3.a: k návrhu je třeba přiložit příslušný počet zástavních smluv (ten odpovídá počtu účastníků plus dvěma vyhotovením navíc)
3.b: návrh na vklad zástavní smlouvy musí být na katastr doručen vždy před návrhem na vklad kupní smlouvy

Jaké doklady jsou potřeba?

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavovanému objektu

• Snímky katastrální mapy

• Znalecký posudek - odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný znalcem

• Nabývací titul zástavce (např. kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví, kolaudační rozhodnutí apod.)

• Pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost.